LMNP à Montauban : le marché local, ses loyers, ses prix et ses voisines
Montauban ne s'achète pas sur une moyenne nationale. Loyer au m² observé dans les annonces, prix médian des ventes, zonage et place dans le bassin de vie : voilà ce qu'un meublé y rencontre vraiment.
- Le terrain d'abord : secteur, communes voisines, prix DVF, loyers de la Carte des loyers et zonage de Montauban, chaque source nommée.
- Le cadre 2026 : statut, micro-BIC ou réel, amortissement, plus-value : les règles relues dans les textes officiels.
- Une mise en relation : un partenaire spécialisé reprend votre projet, sans frais et sans obligation de donner suite.
Un meublé à Montauban : votre projet
Montauban (61 919 habitants, département du Tarn-et-Garonne) joue le rôle de centre pour les communes alentour : commerces, services, emplois. C'est ce rayonnement qui alimente la demande de meublés, plus que la taille de la commune elle-même.
À Montauban, propriétaires et locataires se partagent le terrain : 55 % d'un côté, 43 % de l'autre, sur 28 856 ménages. Le meublé vise surtout la fraction qui loue chez un particulier, soit 32 % des ménages.
Chez 17 % des ménages, la résidence principale n'a qu'une ou deux pièces, et 11,1 % des logements sont vacants. Une vacance basse veut dire que tout se loue ; une vacance haute, qu'il faudra parfois patienter entre deux occupants.
2 041 inscrits dans l'enseignement supérieur à Montauban en 2024, soit 3,3 pour 100 habitants : dans les quartiers reliés aux campus, la demande de petites surfaces repart à chaque rentrée.
Au m², un studio se loue plus cher qu'un T3, mais il s'achète aussi plus cher au m². L'écart entre les deux varie selon la commune ; c'est lui qui explique pourquoi le studio domine le meublé ici et pas là.
Cette page donne les repères du secteur ; pour un bien précis, un partenaire spécialisé peut reprendre le dossier avec vous. La demande est gratuite et n'engage à rien.
Au micro-BIC, l'abattement de 50 % s'applique quelles que soient les dépenses réelles. Au réel, chaque charge justifiée est retenue, et l'amortissement vient par-dessus.
Montauban sur le terrain : prix, loyer et rendement brut
Prix médian à l'achat, 1 911 € le m² (sur 2 251 ventes en cinq ans) ; loyer moyen des annonces, 11,3 € par mois et par m², charges comprises. À Montauban, ce couple de chiffres produit 7,1 % de rendement brut indicatif.
Le studio de 25 m² sert d'étalon : à Montauban, il s'achète vers 48 000 € au prix médian et se loue près de 340 € par mois, en retenant 13,4 € le m² pour un T1-T2.
Montauban figure en zone B1, aux côtés des grandes agglomérations et des villes où un appartement libre part vite.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
La fiscalité du meublé en 2026, la même dans toutes les communes
Classés en BIC, les loyers meublés restent sous le seuil du micro-BIC jusqu'à 83 600 € pour 2026 ; l'administration n'impose alors que la moitié des sommes encaissées, abattement de 50 % oblige. Un meublé de tourisme sans classement fait exception, avec 15 000 € de seuil et 30 % d'abattement.
Le réel a un coût : une liasse 2031 avec ses annexes 2033 chaque printemps, que l'on fait d'ordinaire préparer par un expert-comptable aux honoraires déductibles. Il a une contrepartie : l'amortissement du logement et du mobilier vient grossir les charges. Jamais il ne fabrique de déficit, et la part qui ne sert pas une année attend la suivante, sans date butoir.
L'option pour le réel s'exerce dans les délais et vaut pour toute l'année : mieux vaut faire ses comptes avant la déclaration du printemps que de les refaire après.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | 83 600 € ; 15 000 € seulement pour un meublé de tourisme sans classement | Pas de plafond |
| Ce que l'on déduit | La moitié des loyers d'office, 30 % seulement pour le tourisme non classé | Les charges exactes et l'amortissement |
| Amortissement | Aucun | Le bâti sans le terrain, et les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031 avec ses annexes 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Bilan et liasse, le plus souvent par un cabinet |
| Plus-value en cas de vente | Régime des particuliers | Régime des particuliers, amortissements réintégrés |
Revendre un meublé après l'avoir amorti
Au moment de vendre, rien ne distingue le loueur en meublé non professionnel d'un autre particulier : sa plus-value profite des abattements liés à la durée de détention, qui la libèrent de l'impôt sur le revenu à 22 ans et des prélèvements sociaux à 30 ans.
Ce que la loi de finances 2025 a modifié se résume vite : à compter du 15 février 2025, chaque euro d'amortissement déduit vient en moins du prix d'acquisition, donc en plus de la plus-value taxable.
Un lot en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD reste en dehors de ce mécanisme.
LMNP : choisir la surface avant de choisir la rue
À cinq minutes à pied d'une fac ou d'une gare, une petite surface meublée trouve un nouvel occupant en quelques jours. Le revers tient aux départs fréquents : états des lieux, ménage et petites réparations reviennent plus souvent.
Le T2 se glisse entre la petite surface et le logement familial : un loyer qui tient, des séjours qui durent, une revente sans difficulté. Il arrive souvent en deuxième, après un premier studio.
Acheter un lot de résidence gérée dispense de chercher des occupants ; reste à vérifier deux choses, la trésorerie du gestionnaire et ce que dit le bail sur son renouvellement.
Sur une annonce de vente, le rendement affiché est brut et repose souvent sur un loyer flatteur. Le bon réflexe : ouvrir les annonces de location de la même rue et refaire la division vous-même.
Wikipédia consacre à Montauban une page entière : géographie, passé, économie locale.
Quelques lignes sur votre projet suffisent : un partenaire spécialisé vous rappelle, gratuitement.
Montauban et ses voisines sur la carte
Sur les 20 communes voisines dont le rendement se calcule, 10 font mieux que Montauban (7,1 %). La plus rentable sur le papier est Moissac, à 24 km, avec 11,0 % de rendement brut indicatif.
Ces taux reposent sur des moyennes de commune : un appartement donné peut s'en écarter beaucoup, selon son étage, son état et le prix auquel il se vend.
Montauban au milieu de son département et du pays
| Indicateur | Montauban / Tarn-et-Garonne / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 911 €1 762 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 11,3 €10,5 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 13,4 €12,8 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 7,1 %7,2 %5,3 % |
Depuis 2021, ce qu'a fait le prix du m² à Montauban
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 767 € |
| 2022 | 1 937 € |
| 2023 | 1 986 € |
| 2024 | 1 971 € |
| 2025 | 2 004 € |
En 2021, le m² d'appartement valait 1 767 € à Montauban ; en 2025, 2 004 €. La hausse atteint +13,4 %, à comparer aux +3,2 % de la France.
Votre rendement à Montauban, poste par poste
Ci-dessous, les moyennes de Montauban pour 25 m² servent de valeurs de départ. Changez le prix, le loyer, les charges ou le taux du crédit pour voir ce que devient le rendement net avant impôt d'un bien réel ; aucun chiffre ne quitte votre navigateur.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Montauban pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Ce que l'on nous demande sur le LMNP
Que vaut un meublé à Montauban en rendement ?
Le taux affiché pour Montauban est un rendement brut indicatif : loyer moyen des annonces d'un côté, prix médian des appartements de l'autre. C'est un repère pour comparer la commune à ses voisines, rien de plus. Pour un logement donné, le prix réellement payé, les travaux, les charges, les périodes vides et votre impôt changent le résultat.
La mairie doit-elle autoriser une location meublée ?
Pour un meublé loué à l'année comme résidence principale, aucune autorisation n'est demandée, sauf dans les communes qui ont mis en place un permis de louer. La location de courte durée suit un autre chemin : déclaration en mairie, parfois numéro d'enregistrement ou changement d'usage. Dans ce cas, c'est la commune concernée qu'il faut interroger.
Forfait ou frais réels : comment imposer les loyers d'un meublé ?
Le cadre est le même dans toutes les communes. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de loyers avec un abattement de 50 %. Le réel déduit les charges pour leur montant exact et y ajoute l'amortissement du bien ; il prend l'avantage dès que ces deux postes dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive vite avec un crédit.
Quel logement viser pour louer meublé ?
Les studios, T1 et T2 concentrent la demande en meublé : étudiants, jeunes actifs, salariés en déplacement. Ce sont aussi eux qui rapportent le plus au m². Avant d'acheter, regardez d'où viendront les locataires : campus, gare, zone d'emploi ou hôpital à proximité.
Louer meublé oblige-t-il à s'immatriculer ?
Oui : aux yeux de l'administration, louer meublé relève du commerce. On s'inscrit sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui délivre un numéro SIRET, puis on déclare les loyers tous les printemps, sur la 2042 C PRO au micro-BIC ou au moyen de la liasse 2031 au réel.
De quand datent les chiffres de Montauban ?
Les prix sortent des Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026 sur cinq années de ventes ; les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique ; le zonage de la liste des communes en vigueur au 26 juin 2026. Un lien mène à chacune d'elles.
Si le choix hésite entre plusieurs secteurs, la page le marché LMNP dans le Tarn-et-Garonne range les communes du département par prix, loyer et rendement brut. La même lecture à l'échelle régionale : LMNP en Occitanie.