LMNP à Évreux : le marché local, ses loyers, ses prix et ses voisines
Un studio à Évreux ou dans la commune d'à côté ? Pour trancher, il faut les mêmes chiffres partout : le loyer, le prix au m², le rendement brut indicatif, et la carte du secteur. Ils sont ici, avec les règles LMNP 2026.
- Le terrain d'abord : secteur, communes voisines, prix DVF, loyers de la Carte des loyers et zonage d'Évreux, chaque source nommée.
- Le cadre 2026 : statut, micro-BIC ou réel, amortissement, plus-value : les règles relues dans les textes officiels.
- Une mise en relation : un partenaire spécialisé reprend votre projet, sans frais et sans obligation de donner suite.
Un meublé à Évreux : votre projet
Ville de 47 289 habitants, Évreux attire les acheteurs qui veulent un rendement brut plus élevé qu'en agglomération sans sortir d'un vrai marché locatif. Les chiffres plus bas disent si les loyers suivent, et la carte montre ce que font les communes du secteur.
Combien de ménages louent à Évreux ? 67 % des 23 388 recensés en 2022, et 30 % ont un particulier pour bailleur. C'est parmi ces derniers que se recrute la clientèle d'un logement meublé.
Avec 10,7 % de logements inoccupés, Évreux présente un marché où l'offre de logements dépasse la demande. Les petites surfaces, celles que vise un meublé, pèsent 28 % des résidences principales.
La rentrée 2024 a vu 3 406 étudiants s'inscrire dans le supérieur à Évreux, 7,2 pour 100 habitants. Chaque septembre, ce sont autant de demandes de studios meublés, pour neuf mois ou un an.
Trois chiffres suffisent à juger un meublé : le prix payé tout compris, le loyer que le secteur accepte, et ce qui reste une fois charges et impôt réglés. Les deux premiers se lisent sur le terrain, et c'est ce que cette page donne.
Si vous voulez aller plus loin que la lecture, décrivez votre projet en quelques clics : il est transmis à un partenaire spécialisé qui vous rappelle. Cela ne coûte rien.
Comparer deux communes sur le seul prix d'achat ne dit rien. Ce qui compte est le rapport entre le prix payé et le loyer encaissé : c'est précisément ce que mesure le rendement brut de chaque page.
Acheter et louer à Évreux : les chiffres de la commune
Depuis cinq ans, Évreux a enregistré 2 084 ventes d'appartements, dont la moitié s'est faite sous 1 765 € le m² et l'autre au-dessus. Les annonces de location affichent en moyenne 12,5 € le m² par mois, charges comprises : rapporté sur l'année, cela fait un rendement brut indicatif de 8,5 %.
Ordre de grandeur à Évreux : environ 44 000 € pour acheter 25 m², et autour de 400 € chaque mois pour les louer, charges comprises.
Évreux figure en zone B1, aux côtés des grandes agglomérations et des villes où un appartement libre part vite.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
La fiscalité du meublé en 2026, la même dans toutes les communes
Classés en BIC, les loyers meublés restent sous le seuil du micro-BIC jusqu'à 83 600 € pour 2026 ; l'administration n'impose alors que la moitié des sommes encaissées, abattement de 50 % oblige. Un meublé de tourisme sans classement fait exception, avec 15 000 € de seuil et 30 % d'abattement.
Le réel a un coût : une liasse 2031 avec ses annexes 2033 chaque printemps, que l'on fait d'ordinaire préparer par un expert-comptable aux honoraires déductibles. Il a une contrepartie : l'amortissement du logement et du mobilier vient grossir les charges. Jamais il ne fabrique de déficit, et la part qui ne sert pas une année attend la suivante, sans date butoir.
L'option pour le réel s'exerce dans les délais et vaut pour toute l'année : mieux vaut faire ses comptes avant la déclaration du printemps que de les refaire après.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | 83 600 € ; 15 000 € seulement pour un meublé de tourisme sans classement | Pas de plafond |
| Ce que l'on déduit | La moitié des loyers d'office, 30 % seulement pour le tourisme non classé | Les charges exactes et l'amortissement |
| Amortissement | Aucun | Le bâti sans le terrain, et les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031 avec ses annexes 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Bilan et liasse, le plus souvent par un cabinet |
| Plus-value en cas de vente | Régime des particuliers | Régime des particuliers, amortissements réintégrés |
Revendre un meublé après l'avoir amorti
Au moment de vendre, rien ne distingue le loueur en meublé non professionnel d'un autre particulier : sa plus-value profite des abattements liés à la durée de détention, qui la libèrent de l'impôt sur le revenu à 22 ans et des prélèvements sociaux à 30 ans.
Ce que la loi de finances 2025 a modifié se résume vite : à compter du 15 février 2025, chaque euro d'amortissement déduit vient en moins du prix d'acquisition, donc en plus de la plus-value taxable.
Un lot en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD reste en dehors de ce mécanisme.
LMNP : choisir la surface avant de choisir la rue
À cinq minutes à pied d'une fac ou d'une gare, une petite surface meublée trouve un nouvel occupant en quelques jours. Le revers tient aux départs fréquents : états des lieux, ménage et petites réparations reviennent plus souvent.
Le T2 se glisse entre la petite surface et le logement familial : un loyer qui tient, des séjours qui durent, une revente sans difficulté. Il arrive souvent en deuxième, après un premier studio.
Acheter un lot de résidence gérée dispense de chercher des occupants ; reste à vérifier deux choses, la trésorerie du gestionnaire et ce que dit le bail sur son renouvellement.
Meublé ou vide, un logement loué comme résidence principale doit passer le seuil énergétique : la classe G est exclue de la location depuis 2025, et la classe F le sera à son tour en 2028.
Pour connaître la commune avant de s'y rendre, voir Évreux sur Wikipédia.
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Évreux et ses voisines sur la carte
Sur les 17 communes voisines dont le rendement se calcule, 9 font mieux qu'Évreux (8,5 %). La plus rentable sur le papier est Saint-Pierre-lès-Elbeuf, à 29 km, avec 13,4 % de rendement brut indicatif.
Ces taux reposent sur des moyennes de commune : un appartement donné peut s'en écarter beaucoup, selon son étage, son état et le prix auquel il se vend.
Évreux au milieu de son département et du pays
| Indicateur | Évreux / Eure / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 765 €1 889 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 12,5 €11,8 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 15,9 €14,0 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 8,5 %7,5 %5,3 % |
Depuis 2021, ce qu'a fait le prix du m² à Évreux
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 691 € |
| 2022 | 1 817 € |
| 2023 | 1 819 € |
| 2024 | 1 759 € |
| 2025 | 1 739 € |
1 691 € le m² en 2021, 1 739 € en 2025 : à Évreux, les prix des appartements tiennent la ligne (+2,8 %), quand la France affiche +3,2 %.
Année la plus chère de la série : 2023, avec 1 819 € le m².
Votre rendement à Évreux, poste par poste
Ci-dessous, les moyennes d'Évreux pour 25 m² servent de valeurs de départ. Changez le prix, le loyer, les charges ou le taux du crédit pour voir ce que devient le rendement net avant impôt d'un bien réel ; aucun chiffre ne quitte votre navigateur.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Évreux pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Ce que l'on nous demande sur le LMNP
Que vaut un meublé à Évreux en rendement ?
Le taux affiché pour Évreux est un rendement brut indicatif : loyer moyen des annonces d'un côté, prix médian des appartements de l'autre. C'est un repère pour comparer la commune à ses voisines, rien de plus. Pour un logement donné, le prix réellement payé, les travaux, les charges, les périodes vides et votre impôt changent le résultat.
La mairie doit-elle autoriser une location meublée ?
Pour un meublé loué à l'année comme résidence principale, aucune autorisation n'est demandée, sauf dans les communes qui ont mis en place un permis de louer. La location de courte durée suit un autre chemin : déclaration en mairie, parfois numéro d'enregistrement ou changement d'usage. Dans ce cas, c'est la commune concernée qu'il faut interroger.
Forfait ou frais réels : comment imposer les loyers d'un meublé ?
Le cadre est le même dans toutes les communes. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de loyers avec un abattement de 50 %. Le réel déduit les charges pour leur montant exact et y ajoute l'amortissement du bien ; il prend l'avantage dès que ces deux postes dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive vite avec un crédit.
Quel logement viser pour louer meublé ?
Les studios, T1 et T2 concentrent la demande en meublé : étudiants, jeunes actifs, salariés en déplacement. Ce sont aussi eux qui rapportent le plus au m². Avant d'acheter, regardez d'où viendront les locataires : campus, gare, zone d'emploi ou hôpital à proximité.
Louer meublé oblige-t-il à s'immatriculer ?
Oui : aux yeux de l'administration, louer meublé relève du commerce. On s'inscrit sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui délivre un numéro SIRET, puis on déclare les loyers tous les printemps, sur la 2042 C PRO au micro-BIC ou au moyen de la liasse 2031 au réel.
De quand datent les chiffres d'Évreux ?
Les prix sortent des Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026 sur cinq années de ventes ; les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique ; le zonage de la liste des communes en vigueur au 26 juin 2026. Un lien mène à chacune d'elles.
Pour voir où Évreux se place parmi les autres communes du département, la page LMNP dans l'Eure aligne les loyers, les prix et le rendement brut de chacune. Et pour mettre les départements côte à côte : loyers et prix LMNP en Normandie.