Vendre un logement loué meublé : la plus-value après la réforme de 2025

Le bilan d'un meublé ne se fait vraiment que le jour où l'acheteur signe chez le notaire. Pour les propriétaires qui ont amorti leur bien au régime réel, ce jour-là coûte davantage depuis la loi de finances 2025. Ce guide décrit la règle applicable aux ventes de 2026 et la chiffre sur un T2 gardé quatorze ans.

La plus-value d'un particulier qui vend

Aux yeux du fisc, le bailleur LMNP qui vend n'est pas une entreprise : sa plus-value suit les règles applicables à tout ménage propriétaire. On mesure l'écart entre le prix de vente et le prix d'achat, augmenté de certains frais, puis on applique des abattements qui grandissent avec les années de détention. 22 ans de détention suffisent à effacer l'impôt sur le revenu, 30 ans les prélèvements sociaux, selon une méthode que détaille la fiche Service Public sur la plus-value immobilière.

Le changement : les amortissements reviennent dans le calcul

Pour les ventes signées depuis le 15 février 2025, tout ce qui a été amorti au réel pendant la location se soustrait du prix d'acquisition. La plus-value taxable gonfle donc exactement du total des amortissements déduits.

Un T2 payé 140 000 € puis cédé 172 000 €, avec 26 000 € d'amortissements passés en charge, illustre l'effet. Sans la réforme, l'écart aurait été de 32 000 €. Avec elle, on calcule 172 000 moins (140 000 moins 26 000), soit 58 000 €, avant les abattements liés à la durée de détention.

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Qui garde l'ancien calcul

Trois catégories de biens conservent la règle d'avant : les lots en résidence services pour étudiants, en résidence seniors et en EHPAD. Le bailleur resté au micro-BIC n'est pas concerné non plus, puisqu'il n'a jamais rien amorti.

Le calcul complet sur un T2 gardé quatorze ans

Retour au T2 de l'exemple précédent : quatorze ans de détention, 26 000 € amortis, une vente à 172 000 € pour un achat à 140 000 €. Une fois ces amortissements réintégrés, la plus-value brute atteint 58 000 € (on écarte ici les majorations forfaitaires du prix d'achat pour garder un calcul lisible).

L'addition approche 13 560 €. Avant la réforme, le même vendeur aurait été taxé sur 32 000 € seulement, pour une note voisine de 7 480 € : la réintégration lui coûte donc environ 6 080 € de plus. Lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €, une surtaxe vient s'y ajouter.

Ce qui réduit la facture

Attendre reste l'arme la plus efficace, puisque chaque année au-delà de la cinquième rabote la base, jusqu'à la disparition de l'impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30. Un classeur de factures de travaux peut aussi servir : dans certains cas, ces dépenses viennent gonfler le prix d'acquisition, à condition de ne pas avoir déjà été déduites ou amorties. Celui qui n'a pas encore acheté peut viser une résidence services, épargnée par la réintégration, si le projet s'y prête. Et avant de confier un mandat à une agence du quartier, mettre en regard une vente cette année et une vente dans deux ans fait parfois apparaître un écart notable.

Le régime réel reste-t-il intéressant ?

Dans la plupart des cas, oui. Ce qu'on n'a pas payé sur les loyers pendant dix ou quinze ans n'est jamais réclamé, et les abattements de durée finissent par grignoter la plus-value supplémentaire. Le vrai perdant est le vendeur pressé, qui cède au bout de quelques années et voit une partie de l'avantage repris. Le calcul se mène désormais sur toute la durée de détention prévue, et plus seulement sur les loyers.

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