LMNP dans les Alpes-Maritimes : les communes, leurs loyers, leurs prix
Le département des Alpes-Maritimes n'est pas un seul marché mais une juxtaposition de bassins de vie. Cette page les parcourt commune par commune, avec le loyer, le prix au m² et le rendement brut indicatif de chacune.
- Chaque commune replacée dans son secteur et face à ses voisines
- Prix DVF, Carte des loyers, zonage ABC : rien que des sources publiques
- Une mise en relation gratuite, sans engagement, avec un partenaire spécialisé
Votre projet LMNP : Alpes-Maritimes
Le département des Alpes-Maritimes, bassin par bassin
Prix au m²
Ce qu'a coûté en médiane un m² d'appartement dans chaque commune, sur cinq années de ventes publiées par Etalab (DVF).
Loyer au m²
Ce que demandent les annonces, charges comprises : un chiffre toutes surfaces, un autre pour les studios et deux-pièces.
Rendement brut
Ce qu'une année de loyer représente face au prix payé, pour situer chaque commune du département des Alpes-Maritimes parmi les autres.
Acheter un meublé dans le département des Alpes-Maritimes, c'est choisir un secteur avant de choisir une rue : Mougins ne se louent pas au même prix et ne s'achètent pas au même tarif. Cette page les aligne pour comparer.
La commune la plus rentable sur le papier n'est pas toujours le bon choix : la taille du marché locatif, la vacance et la distance aux lieux d'emploi comptent autant que le rendement brut.
Le cadre fiscal 2026, identique dans tout le département
Un studio à Mougins ou une maison de bourg à l'autre bout du département : même cadre. Micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, abattement de 50 %, ou régime réel avec amortissement.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | 83 600 € ; 15 000 € seulement pour un meublé de tourisme sans classement | Pas de plafond |
| Ce que l'on déduit | La moitié des loyers d'office, 30 % seulement pour le tourisme non classé | Les charges exactes et l'amortissement |
| Amortissement | Aucun | Le bâti sans le terrain, et les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031 avec ses annexes 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Bilan et liasse, le plus souvent par un cabinet |
| Plus-value en cas de vente | Régime des particuliers | Régime des particuliers, amortissements réintégrés |
Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée non professionnelle s'élèvent à 18,6 %.
Penser la sortie avant d'entrer
Ce que l'on a amorti pendant la location, la loi de finances pour 2025 le réintègre au moment de vendre. La durée de détention allège pourtant toujours l'addition : l'impôt sur le revenu disparaît après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30 ans.
Ceux qui gardent leur bien longtemps restent les mieux traités : les abattements pour durée de détention font le reste.
Un meublé dans le département des Alpes-Maritimes : la suite
Quelques champs à remplir, un rappel d'un partenaire spécialisé, et la décision reste la vôtre.
Le DPE se regarde avant de parler prix : un logement classé G est sorti du marché locatif des résidences principales depuis 2025, qu'il soit meublé ou vide.
Vous pensez à un meublé dans le département des Alpes-Maritimes : décrivez le projet, sans frais ni engagement.
Le marché LMNP dans les Alpes-Maritimes en chiffres
Le m² d'appartement se vend 4 565 € dans les Alpes-Maritimes, là où la France est à 3 342 €. À la location, comptez 19,7 € par m² et par mois, 22,0 € pour les studios et deux-pièces. D'où 5,2 % de rendement brut indicatif sur les 67 communes publiées.
On tombe pile sur la moyenne du pays (5,3 %) : des prix ni sacrifiés, ni inaccessibles.
Les communes des Alpes-Maritimes, en chiffres
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Mougins | 4 627 € | 18,9 € | 4,9 % | A |
La loi du LMNP s'applique partout de la même façon ; d'un secteur à l'autre, ce sont le marché et, pour la courte durée, les arrêtés municipaux qui changent la donne.
Alpes-Maritimes face à la France
| Indicateur | Alpes-Maritimes / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 4 565 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 19,7 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 22,0 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 5,2 %5,3 % |
LMNP dans le département des Alpes-Maritimes : ce que l'on nous demande
Dans quelle commune du département des Alpes-Maritimes acheter un meublé ?
Commencez par le tableau : chaque commune du département des Alpes-Maritimes y figure avec son prix, son loyer et son rendement brut indicatif. Un rendement élevé cache souvent des prix bas et un marché plus mince : regardez la taille de la commune, son zonage et surtout d'où viennent ses locataires avant de trancher.
La fiscalité du meublé change-t-elle selon le département ?
Non, le chef-lieu et le plus petit bourg du département appliquent la même loi : statut, micro-BIC, régime réel, plus-value. Le lieu ne joue que sur le marché lui-même, prix, loyers, zonage ABC, et sur les décisions municipales touchant la location touristique.
Quelles sources alimentent la page du département des Alpes-Maritimes ?
Trois jeux publics : les Statistiques DVF publiées par Etalab pour les prix, la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique pour les loyers, la liste ministérielle des communes pour le zonage. Chaque calcul est décrit sur la page sources et méthode.
Un expert-comptable est-il indispensable pour louer en meublé ?
Non, rien ne l'impose. Au micro-BIC, une case suffit. Au réel, il en va autrement : liasse fiscale et plan d'amortissement réclament de la rigueur, et la plupart des bailleurs paient un expert-comptable pour s'en charger, en déduisant ses honoraires.
Votre commune dans le département des Alpes-Maritimes
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Un cran au-dessus, la région Provence-Alpes-Côte d'Azur : sur le marché LMNP en Provence-Alpes-Côte d'Azur, chacun de ses départements a sa ligne.
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