Amortir un meublé : du prix d'achat aux déductions annuelles, puis à la revente

Quand un bailleur explique qu'il ne paie pas d'impôt sur le loyer de son studio près du campus, il parle presque toujours de l'amortissement. Le principe est comptable : chaque année, une fraction de ce qu'ont coûté l'appartement et ses meubles vient en déduction du résultat, alors que rien ne quitte le compte en banque. Ce mécanisme n'existe qu'au régime réel, et la loi de finances 2026 ne l'a pas modifié.

Le principe : l'usure devient une charge

Une toiture finit par fuir, un matelas s'affaisse, un four rend l'âme. Le régime réel traite cette usure à la manière d'un artisan qui amortit sa camionnette : le coût de chaque élément est étalé sur le nombre d'années pendant lesquelles il sert, et la fraction annuelle se retranche du résultat. Comme aucun virement ne correspond à cette charge, l'impôt baisse sans que la trésorerie soit entamée.

La base : ce que l'on amortit et ce que l'on écarte

On part du prix payé pour le logement, auquel les frais d'acte peuvent s'ajouter selon l'option choisie, et l'on en retire la valeur du terrain : il ne s'use pas, il ne s'amortit donc jamais. Pour un appartement, cette part tourne souvent entre 10 et 20 % ; elle grimpe pour une maison avec jardin ou dans une rue recherchée du centre, et doit pouvoir se justifier au cas par cas.

Les meubles et l'équipement (lit, électroménager, vaisselle) forment une seconde base, amortie sur quelques années seulement. Les travaux qui améliorent ou agrandissent le logement suivent leur propre durée, tandis qu'une réparation ou un entretien courant passe directement en charge l'année où on le règle. Le bâti, enfin, n'est pas amorti d'un bloc : on le découpe en composants (gros œuvre, toiture, installations, aménagements intérieurs), chacun avec sa durée. Ces choix doivent pouvoir être défendus en cas de contrôle, et c'est souvent pour cela que le dossier part chez un expert-comptable.

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Une limite, et un report sans échéance

L'amortissement s'impute seulement sur le bénéfice qui subsiste une fois les autres charges retirées. Il ne peut ni faire naître un déficit ni en creuser un, mais ce qui dépasse n'est pas perdu pour autant : la part inemployée est mise en réserve et se reporte sans limite de durée sur les résultats suivants, ce qui suppose de la suivre ligne à ligne dans chaque liasse.

Un plan d'amortissement chiffré sur un T2 de centre-ville

Exemple : un T2 de centre-ville acheté 128 000 € frais compris, avec une quote-part de terrain fixée à 12 %, meublé pour 6 000 €. Une ventilation possible, à titre d'illustration :

Ni ces parts ni ces durées ne sont imposées par un texte. Elles reflètent des usages et doivent coller à l'immeuble réel : un bâtiment des années 30 dont la toiture vient d'être refaite ne se découpe pas comme une résidence livrée l'an dernier.

Quatre erreurs qui coûtent cher

La plus fréquente consiste à amortir le terrain, ce que la règle exclut. Vient ensuite la tentation de raccourcir les durées pour déduire davantage, alors qu'elles doivent suivre l'usage réel. Troisième piège, perdre la trace des montants reportés : absents des liasses suivantes, ils sont perdus en pratique. Reste la sortie, que l'on néglige souvent à l'achat alors que, depuis 2025, tout montant amorti hors résidence services se retrouvera dans la base taxée le jour de la vente.

À la vente : ce que la loi de finances 2025 reprend

Depuis le 15 février 2025, toute cession d'un meublé amorti au réel fait revenir les amortissements dans le calcul : ils viennent en diminution du prix d'acquisition, et la plus-value imposable augmente d'autant. Trois familles de biens y échappent, les lots en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD, et pour tous les autres la méthode reste celle qu'expose la fiche Service Public sur la plus-value immobilière à l'intention des vendeurs particuliers.

Pendant la phase de location, l'avantage reste entier. À la sortie, les abattements pour durée de détention continuent de jouer : la plus-value n'est plus soumise à l'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans de détention, ni aux prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.

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