Non professionnel ou professionnel : deux conditions qui décident à votre place

Le statut de loueur non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) ne se coche sur aucun formulaire : il découle chaque année des chiffres du foyer. Passer de l'un à l'autre modifie pourtant le sort d'un déficit, les cotisations dues et l'impôt à la revente. Voici comment situer son propre dossier.

Deux conditions, réunies la même année

Selon l'article 155 du code général des impôts, tel que le BOFiP le commente, on n'est professionnel que si les deux conditions suivantes sont remplies ensemble :

les loyers meublés encaissés par le foyer passent au-dessus de 23 000 € sur l'année ;
et ils excèdent les autres revenus d'activité de ce même foyer (salaires, bénéfices, pensions de retraite).

Il suffit qu'une seule fasse défaut pour rester du côté non professionnel. Un professeur de lycée qui perçoit 26 000 € de loyers et 44 000 € de traitement est ainsi LMNP.

Trois différences concrètes

Sujet	LMNP	LMP
Perte de l'année	Reportable sur les seuls bénéfices de location meublée non professionnelle	Déductible du revenu global, sous conditions
Prélèvements	Prélèvements sociaux appliqués au résultat	Cotisations sociales d'indépendant
Revente	Régime des plus-values des particuliers	Régime des plus-values professionnelles, avec exonération possible selon la durée et les recettes

Pour aller plus loin, voir la fiche Service Public consacrée aux revenus de location meublée ainsi que la doctrine administrative (BOFiP).

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Trois foyers, trois réponses

Lucie est infirmière à l'hôpital : 34 000 € de salaire, 14 400 € de loyers pour un studio et un T1 dans le quartier de la gare. Ses recettes n'atteignent pas 23 000 €, elle est donc LMNP. Thomas, ingénieur dans une entreprise de la zone portuaire, touche 61 000 € de salaire et 29 500 € de loyers ; il franchit le premier seuil mais pas le second, et reste LMNP. Yves, retraité, perçoit 21 000 € de pension et 26 000 € de loyers : ses recettes dépassent à la fois 23 000 € et ses autres revenus d'activité, ce qui fait de lui un LMP.

L'approche de la retraite

La plupart des changements de statut ont lieu à ce moment-là : le salaire laisse place à une pension plus faible, alors que les loyers ne bougent pas. Un bailleur qui encaisse plus de 23 000 € de loyers et voit approcher la fin de sa carrière gagne à refaire les comptes plusieurs années avant, en estimant le coût des cotisations sociales d'indépendant et l'effet du régime professionnel sur une future vente.

Quand la bascule arrive sans prévenir

Aucune démarche ne déclenche le changement : il s'opère seul dès que les deux seuils sont dépassés. Les deux occasions classiques sont le départ en retraite, qui fait baisser les revenus d'activité, et l'achat d'un logement supplémentaire, qui fait monter les loyers. Avant de signer pour un nouveau studio ou de changer de situation, refaire les deux comparaisons sur une feuille évite de découvrir le changement au moment de la déclaration.

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Questions fréquentes

Avec 25 000 € de loyers meublés, devient-on forcément professionnel ?

Non. Les loyers doivent aussi être supérieurs aux autres revenus d'activité du foyer ; sans cette seconde condition, on reste non professionnel.

La pension de retraite entre-t-elle dans la comparaison ?

Oui, elle est comptée parmi les revenus d'activité. Comme elle est souvent inférieure au dernier salaire, la retraite est l'occasion de bascule la plus fréquente.

Peut-on demander le statut de loueur professionnel ?

Non : il résulte des deux conditions chiffrées, et l'on ne peut ni le réclamer ni le refuser.

Vaut-il mieux être LMP ?

Aucune réponse générale. Le professionnel peut certes déduire un déficit de l'ensemble de ses revenus, mais il paie en échange des cotisations d'indépendant qui dépassent le plus souvent ce que coûteraient les prélèvements sociaux.

Les seuils se calculent-ils par personne ou pour tout le foyer ?

Pour tout le foyer fiscal : on additionne les recettes meublées de ses membres et on les compare à leurs autres revenus d'activité.

Devenir professionnel après plusieurs années de location : quelles conséquences ?

Le statut s'applique dès que les deux conditions sont remplies, et avec lui un autre traitement social des revenus et un autre régime de plus-value. Mieux vaut faire étudier la situation avant que la bascule ne survienne.