CFE et meublé : l'impôt local qui dépend de la commune où se trouve le logement

Le droit fiscal classe la location meublée parmi les activités commerciales, et ce classement entraîne en principe une taxe locale annuelle, la cotisation foncière des entreprises (CFE). Son montant change d'une commune à l'autre, si bien que deux studios identiques, l'un en ville-centre et l'autre dans une commune voisine du même bassin de vie, ne coûtent pas la même chose. Nombre de propriétaires n'en entendent parler qu'en ouvrant leur premier avis.

Qui reçoit l'avis, et comment le montant se calcule

Le statut non professionnel n'y change rien : chaque commune où se trouve un logement meublé loué peut en principe adresser sa propre cotisation au bailleur. La base retenue est la valeur locative du logement, à laquelle on applique le taux décidé par la commune ou par l'intercommunalité. Pour un petit logement, cette base est souvent si faible qu'une cotisation minimum s'y substitue ; son montant, voté lui aussi localement, augmente par paliers avec les recettes.

Les situations où rien n'est dû

Plusieurs cas écartent la cotisation. Sous 5 000 € de recettes annuelles, la cotisation minimum ne s'applique pas. L'année où l'activité démarre, aucune CFE n'est réclamée. La location d'une partie de sa propre résidence principale, à un prix raisonnable, peut être exonérée, et certaines communes ont choisi par délibération d'exonérer les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes, ce que l'on vérifie auprès de la mairie ou sur la fiche Service Public Entreprendre consacrée à la CFE.

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Exemple : deux T1 près d'un campus

Une propriétaire loue deux T1 à quelques rues d'un campus universitaire, pour 10 800 € de loyers par an. Elle dépasse les 5 000 € de recettes et entre donc dans le champ de la cotisation minimum. La valeur locative de ses deux petits logements étant modeste, c'est ce minimum, voté par la commune et gradué selon les recettes, qui sera retenu. Inutile de chercher un barème national : entre communes voisines les écarts sont nets, et c'est l'avis publié en ligne sur son compte professionnel qui fait foi.

Un avis pour chaque commune où l'on loue

La CFE s'acquitte commune par commune. Un studio à Lorient, un autre à Vannes : leur propriétaire reçoit autant d'avis que de communes, et chaque mairie applique son propre taux à son propre logement. Au moment de choisir entre deux communes voisines d'un même bassin de vie, l'écart de cotisation minimum fait donc partie des lignes à comparer, au même titre que la taxe foncière.

Déclaration, avis et paiement

En règle générale, l'immatriculation au guichet unique suffit à déclencher l'imposition, même si un formulaire 1447-C peut être réclamé pour décrire la première année. Aucun courrier n'arrive dans la boîte aux lettres : l'avis se consulte dans l'espace professionnel du site impots.gouv.fr et se règle en ligne, habituellement avant le 15 décembre. Pour le propriétaire au régime réel, la somme payée vient ensuite en déduction de son résultat.

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