Micro-BIC ou réel : le même T2, deux impôts différents

Sur le palier d'un immeuble proche de la gare, deux T2 identiques, achetés le même mois au même prix et loués à deux agents en mutation. L'un des propriétaires paie l'impôt sur la moitié de ses loyers, l'autre sur presque rien. Seul leur régime fiscal les distingue : le micro-BIC, forfaitaire, ou le régime réel, qui part des dépenses et de l'amortissement. Ce guide pose les deux mécanismes côte à côte, avec les seuils 2026.

Le micro-BIC : la moitié des loyers retirée d'office

Si l'on ne demande rien, c'est lui qui s'applique, pourvu que les recettes 2026 restent sous ces plafonds, repris de la fiche Service Public consacrée aux revenus de location meublée :

Ce forfait est censé tenir lieu de toutes les dépenses, si bien que le bailleur qui a beaucoup payé dans l'année et celui qui n'a presque rien dépensé sont taxés sur la même base, sans tenir de comptabilité ni garder de factures pour le fisc : le total encaissé se reporte tel quel sur la 2042 C PRO.

Le réel : les factures de l'année et l'usure du bien

Au réel, on part de ce qui est vraiment sorti du compte : intérêts d'emprunt et frais de dossier, taxe foncière, part non récupérable des charges de copropriété, assurance du propriétaire, honoraires de l'agence du quartier qui gère le bien, petites réparations, comptable, CFE. S'y ajoute l'amortissement, qui répartit le prix du bâti, terrain mis à part, et celui des meubles sur leur durée de vie.

Une limite encadre ce mécanisme : l'amortissement peut effacer un bénéfice, jamais fabriquer une perte. La part qui ne trouve pas à s'imputer est conservée, puis reportée sans date d'expiration sur les bénéfices à venir. Voilà pourquoi, chez de nombreux loueurs, la ligne d'impôt sur les loyers reste vide pendant une bonne partie du crédit.

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Le calcul sur un T2 à cinq minutes de la gare

Un T2 acheté 118 000 € dans un quartier de gare, loué 560 € par mois à un salarié en mutation, encaisse 6 720 € sur l'année. Les dépenses (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance, comptable) atteignent 2 450 €.

Au micro-BIC, la base taxée vaut 6 720 € divisés par deux, soit 3 360 €, sur lesquels s'appliquent l'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, ces derniers représentant déjà 625 €. Au réel, on retire d'abord les 2 450 € de dépenses, il reste 4 270 €, puis un amortissement annuel voisin de 4 100 € (le bâti hors terrain réparti sur plusieurs décennies, les meubles sur quelques années) : la base tombe autour de 170 €.

Ces montants servent à situer des ordres de grandeur. Le vrai plan d'amortissement se construit sur le bien acheté, d'ordinaire par un expert-comptable.

Une année où les dépenses dépassent les loyers

Imaginez une année chargée : ravalement voté en assemblée générale, chauffe-eau à changer, deux mois sans occupant entre deux mutations. Au réel, si les charges hors amortissement excèdent les loyers, le déficit qui en résulte ne descend pas sur les salaires du foyer. Il reste cantonné aux bénéfices de location meublée non professionnelle et peut s'y imputer pendant dix ans. L'amortissement, de son côté, ne crée jamais de perte et se reporte sans limite. En clair, le réel peut neutraliser l'impôt dû sur les loyers, mais il ne touche pas à celui qui est prélevé sur la fiche de paie.

Passer d'un régime à l'autre au fil des années

Rien n'oblige à garder le même régime toute sa vie de bailleur. Beaucoup commencent au réel tant que le crédit pèse, puis reviennent au forfait quand les intérêts fondent et que les meubles sont entièrement amortis ; d'autres font le chemin inverse l'année d'une rénovation lourde. Chaque changement modifie le suivi des amortissements et des reports, et se prépare donc avec celui qui tient la comptabilité.

Les dépenses que l'on oublie au moment de comparer

Dans la colonne du réel, on pense aux intérêts et à la taxe foncière, plus rarement au reste. Les frais de notaire et d'agence comptent pourtant, déduits l'année de l'achat ou incorporés au prix et amortis avec lui. Il faut y joindre les frais de dossier et de garantie de l'emprunt, l'assurance emprunteur, la CFE, l'assurance propriétaire non occupant, la taxe foncière hors part d'ordures ménagères refacturée, le ménage entre deux occupants, les annonces, les petits équipements, la tenue d'un compte bancaire dédié et les honoraires du comptable.

Trancher en une seule comparaison

Additionnez vos charges et votre amortissement, puis mettez le total en face de la moitié de vos loyers. S'il la dépasse, le réel taxe moins ; dans le cas contraire, le forfait suffit. Avec un emprunt en cours, les intérêts des premières années suffisent souvent presque à eux seuls à franchir ce cap. Le forfait garde sa place pour un studio acheté sans crédit, peu chargé, ou loué à un prix modeste.

Un point se joue à la sortie : depuis 2025, ce qui a été amorti au réel revient dans la plus-value au moment de vendre, résidences étudiantes, seniors et EHPAD mises à part. Le guide sur la revente chiffre l'effet ; la page de référence se trouve sur impots.gouv.fr.

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