Louer meublé sans en faire son métier : le statut LMNP expliqué depuis la rue où l'on achète

Prenez trois annonces dans une même agglomération : un T1 rue de la gare loué à une interne de l'hôpital, un studio au pied de la fac occupé de septembre à juin, une chambre dans une résidence seniors en périphérie, louée par un gestionnaire. Leurs propriétaires n'ont ni le même locataire ni le même quartier, et la loi les range pourtant dans une seule case, celle du loueur en meublé non professionnel, le LMNP. Ce guide décrit cette case : qui y entre, ce que l'on doit fournir à l'occupant, les formalités à remplir et l'état des textes en 2026.

Un statut fixé par ce que l'on encaisse, pas par le nombre de clés

Pour le fisc, mettre en location un logement équipé relève du commerce. Les sommes perçues se déclarent donc en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), une catégorie distincte des revenus fonciers, lesquels ne visent que les logements vides. Le texte qui trace la frontière avec le statut professionnel est l'article 155 du code général des impôts, tel que le BOFiP le commente.

Pour devenir professionnel, il faut cumuler sur une même année plus de 23 000 € de recettes meublées et des recettes plus élevées que tous les autres revenus d'activité du foyer. Une aide-soignante qui gagne 31 000 € à l'hôpital et loue deux T1 derrière la gare pour 24 000 € par an franchit le premier seuil, pas le second : elle demeure LMNP, qu'elle possède deux logements ou six.

L'équipement minimum, pièce par pièce

Loué comme résidence principale, un logement n'est meublé au sens du droit que s'il réunit la liste fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Dans la chambre, cela veut dire une literie avec couette ou couverture et de quoi occulter la fenêtre. Côté cuisine, la liste réclame des plaques, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur doté d'un freezer, de la vaisselle pour manger et des ustensiles pour cuisiner. Le séjour doit offrir une table, des chaises, des rangements et de l'éclairage, et un placard doit contenir de quoi faire le ménage.

L'inventaire signé le jour de l'entrée sert de preuve que tout y est. Mieux vaut le dresser avec soin : sans plaque de cuisson ou sans congélateur, le contrat meublé perd une partie de sa solidité face au locataire.

Parler de mon projet dans cette commune

Douze mois, neuf mois ou bail mobilité : suivre le locataire du secteur

La durée du contrat dépend de qui frappe à la porte. Pour un salarié qui s'installe dans la commune, le bail meublé classique court douze mois et se renouvelle tacitement. À proximité d'un campus, l'étudiant peut signer pour neuf mois sans reconduction, ce qui libère le studio pendant l'été. Autour d'un hôpital, d'une base ou d'une zone industrielle qui accueille des missions temporaires, le bail mobilité, d'un à dix mois, s'adresse aux personnes en stage, en formation, en mutation ou en mission. Repérer les employeurs et les écoles situés à moins de vingt minutes du logement indique assez vite lequel des trois contrats on signera le plus souvent.

Les formalités, du premier bail à la première déclaration

Tout commence dans la quinzaine qui suit la signature du premier bail : l'activité se déclare en ligne sur le guichet unique des formalités d'entreprises, qui attribue en retour un numéro SIRET, ensuite demandé à chaque échange avec l'administration fiscale. Vient alors le choix du régime : sans démarche particulière, c'est le micro-BIC qui s'applique, et le réel ne s'obtient que sur option, selon des critères détaillés dans le guide qui compare les deux. Chaque printemps, les loyers de l'année écoulée se déclarent, sur la 2042 C PRO au micro-BIC ou au moyen d'une liasse 2031 au réel. À partir de la deuxième année, un avis de cotisation foncière des entreprises arrive enfin, sauf exonération.

Les obligations envers la personne qui habite le logement

Le bail meublé s'écrit sur le modèle prévu pour ce type de location, et deux pièces l'accompagnent : l'état des lieux et l'inventaire du mobilier, signés ensemble le jour de la remise des clés. Le dossier de diagnostics est joint au contrat ; selon l'âge du bâtiment et de ses installations, il réunit le DPE, les états de l'électricité et du gaz, l'information sur les risques du secteur et, dans l'ancien, le constat plomb.

Le logement doit aussi être décent. Depuis le 1er janvier 2025, une étiquette G au DPE interdit de le proposer comme résidence principale, vide ou meublé, et la classe F sera visée à son tour en 2028. Avant d'acheter un T1 sous les toits dans un immeuble ancien du centre, la page du DPE se lit donc avant celle du prix. Côté argent, la somme encaissée à la remise des clés ne peut dépasser l'équivalent de deux loyers hors charges lorsque le logement est la résidence principale de l'occupant.

Acheter seul, à deux ou via une SCI

Le statut se pratique en nom propre, par une personne seule ou par plusieurs indivisaires, un couple qui achète un T2 près du port par exemple. La SCI pose une autre question : comme la location meublée est une activité commerciale, une société civile qui s'y livre de manière habituelle relève en principe de l'impôt sur les sociétés, ce qui change l'amortissement et le calcul de la plus-value. Ce choix s'examine avec un professionnel avant le rendez-vous chez le notaire, car il se défait mal ensuite.

Pourquoi tant de bailleurs choisissent le meublé

À surface égale et dans la même rue, le loyer d'un meublé dépasse en général celui d'un logement vide. Ceux qui optent pour le réel voient souvent l'amortissement absorber l'essentiel du bénéfice imposable sur une longue période. La durée d'engagement est courte, un an, ou neuf mois avec un étudiant, quand la location nue en impose trois. Et le jour de la vente, la plus-value suit le régime des particuliers, abattements pour durée de détention compris.

Le statut en 2026 : ce qui tient, ce qui a changé avant

Promulguée le 20 février 2026, la loi de finances 2026 n'a pas touché à l'essentiel. Pour un logement loué à l'année, le micro-BIC couvre les recettes 2026 jusqu'à 83 600 €, la moitié des loyers étant toujours retirée d'office, et l'amendement qui voulait brider l'amortissement du réel a été repoussé.

Deux textes antérieurs pèsent en revanche sur les calculs. Avec la loi de finances 2025, celui qui vend un bien amorti voit ses amortissements revenir dans sa plus-value, sauf pour les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD. La LFSS 2026 a de son côté relevé à 18,6 % les prélèvements sociaux qui frappent les revenus de location meublée non professionnelle. Pour vérifier un chiffre ou une date, la référence reste la fiche Service Public consacrée aux revenus de location meublée, mise à jour par l'administration.

Parler de mon projet dans cette commune