Location saisonnière : fiscalité et règles locales depuis la loi du 19 novembre 2024

Louer à la semaine un appartement face au port ou une maison à deux rues de la plage ne relève pas des mêmes règles qu'un bail à l'année. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a raboté l'avantage fiscal de la location de courte durée et donné aux mairies de quoi la limiter. Dans une commune littorale ou très touristique, ce sont ces décisions locales qui fixent ce qu'un propriétaire a le droit de faire.

Les plafonds et abattements de 2026

Chiffres issus de la fiche Service Public consacrée aux revenus de location meublée. Obtenir un classement en étoiles auprès d'un organisme accrédité reste, sur le plan fiscal, nettement payant.

Les formalités que posent les communes

Avant la première réservation, la mairie attend en général une déclaration du logement ; dans bien des communes, elle délivre en retour un numéro d'enregistrement, que chaque annonce en ligne doit reproduire. Là où le conseil municipal l'a prévu, changer la destination d'un logement pour l'ouvrir aux vacanciers exige une autorisation de changement d'usage. Depuis 2024, le conseil municipal peut aussi réduire le nombre de jours pendant lesquels une résidence principale se loue aux touristes et instaurer des quotas, deux outils décrits avec le reste du cadre sur economie.gouv.fr.

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Sans ou avec étoiles : le calcul sur une saison

Un T2 près du front de mer encaisse 13 500 € de locations à la semaine sur l'année. Sans classement, l'administration retient 70 % de cette somme, soit 9 450 € soumis à l'impôt au micro-BIC. Classé, il n'est plus taxé que sur la moitié, 6 750 €. Le même T2 sans étoiles qui dépasserait 15 000 € de recettes perdrait carrément le droit au forfait et devrait tenir une comptabilité au réel. Quelques centaines d'euros suffisent pour la visite de classement, valable cinq ans, et l'écart d'impôt couvre souvent cette dépense dès la première saison.

La taxe de séjour

Là où elle a été votée, la taxe de séjour est due par le vacancier, pas par le propriétaire. Le loueur l'ajoute au prix de la nuitée et la transmet à la collectivité, à moins que le site de réservation ne s'en charge, ce qui est fréquent. Son tarif, fixé par personne et par nuit, est délibéré par la commune ou l'intercommunalité et dépend du classement de l'hébergement.

Saisonnier ou bail à l'année : comparer sur place

À la nuitée, la courte durée rapporte davantage, mais elle exige d'être présent ou de payer quelqu'un pour l'accueil, le ménage et les annonces, elle vit au rythme de la saison et peut être remise en cause par un vote du conseil municipal. S'y ajoute un écart fiscal creusé par la réforme : le forfait du bail à l'année retire la moitié des recettes, contre 30 % seulement pour un logement touristique sans étoiles.

Avant de signer un compromis dans l'intention de louer aux vacanciers, le service urbanisme de la mairie concernée est le premier interlocuteur, puisque c'est à cette échelle que les règles se décident.

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