LMNP dans les Pyrénées-Atlantiques : les communes, leurs loyers, leurs prix
Chef-lieu, villes moyennes, communes de couronne et bourgs ruraux : dans le département des Pyrénées-Atlantiques, le meublé ne se loue ni ne s'achète au même prix d'un secteur à l'autre. Voici les chiffres, commune par commune, pour s'y repérer.
- Chaque commune replacée dans son secteur et face à ses voisines
- Prix DVF, Carte des loyers, zonage ABC : rien que des sources publiques
- Une mise en relation gratuite, sans engagement, avec un partenaire spécialisé
Votre projet LMNP : Pyrénées-Atlantiques
Le département des Pyrénées-Atlantiques, bassin par bassin
Prix au m²
Ce qu'a coûté en médiane un m² d'appartement dans chaque commune, sur cinq années de ventes publiées par Etalab (DVF).
Loyer au m²
Ce que demandent les annonces, charges comprises : un chiffre toutes surfaces, un autre pour les studios et deux-pièces.
Rendement brut
Ce qu'une année de loyer représente face au prix payé, pour situer chaque commune du département des Pyrénées-Atlantiques parmi les autres.
Acheter un meublé dans le département des Pyrénées-Atlantiques, c'est choisir un secteur avant de choisir une rue : Pau ne se louent pas au même prix et ne s'achètent pas au même tarif. Cette page les aligne pour comparer.
À l'intérieur d'un même département, le rendement brut va parfois du simple au double : là où le m² est cher, le pourcentage baisse, mais le logement se reloue sans attendre.
Le cadre fiscal 2026, identique dans tout le département
Forfait ou frais réels ? D'un côté, 50 % des loyers retirés d'office jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 ; de l'autre, les dépenses exactes plus l'amortissement, ce qui suffit souvent à ne rien payer sur les loyers des premières années.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | 83 600 € ; 15 000 € seulement pour un meublé de tourisme sans classement | Pas de plafond |
| Ce que l'on déduit | La moitié des loyers d'office, 30 % seulement pour le tourisme non classé | Les charges exactes et l'amortissement |
| Amortissement | Aucun | Le bâti sans le terrain, et les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031 avec ses annexes 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Bilan et liasse, le plus souvent par un cabinet |
| Plus-value en cas de vente | Régime des particuliers | Régime des particuliers, amortissements réintégrés |
Sans classement, un meublé de tourisme quitte le micro-BIC au-delà de 15 000 € de recettes en 2026, et n'y bénéficie que de 30 % d'abattement.
La plus-value, et ce que 2025 y a changé
Quand la vente est signée après le 15 février 2025, l'amortissement déduit au réel fait remonter la plus-value d'autant. Pour le reste, rien ne bouge : régime des particuliers, abattements selon la durée de détention.
Un lot en résidence étudiante, seniors ou en EHPAD conserve l'ancien calcul.
Du tableau au projet
Une commune repérée, ou seulement un budget ? Le formulaire transmet votre projet à un partenaire spécialisé qui l'étudie gratuitement.
Charges de copropriété, taxe foncière, travaux votés en assemblée : aucun de ces montants n'apparaît dans un rendement brut, et tous se demandent au vendeur avant la moindre offre.
Vous visez une commune du département des Pyrénées-Atlantiques : faites regarder votre projet par un partenaire spécialisé, sans frais.
Loyer, prix et rendement dans les Pyrénées-Atlantiques
Le m² d'appartement se vend 3 257 € dans les Pyrénées-Atlantiques, là où la France est à 3 342 €. À la location, comptez 12,9 € par m² et par mois, 14,7 € pour les studios et deux-pièces. D'où 4,8 % de rendement brut indicatif sur les 47 communes publiées.
On tombe pile sur la moyenne du pays (5,3 %) : des prix ni sacrifiés, ni inaccessibles.
Les communes des Pyrénées-Atlantiques, en chiffres
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Pau | 2 048 € | 12,0 € | 7,0 % | B1 |
Derrière chaque moyenne, il y a des rues très différentes : quartier, état et surface peuvent placer un appartement loin de ces chiffres.
Pyrénées-Atlantiques face à la France
| Indicateur | Pyrénées-Atlantiques / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 3 257 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 12,9 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 14,7 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 4,8 %5,3 % |
LMNP dans le département des Pyrénées-Atlantiques : ce que l'on nous demande
Dans quelle commune du département des Pyrénées-Atlantiques acheter un meublé ?
Commencez par le tableau : chaque commune du département des Pyrénées-Atlantiques y figure avec son prix, son loyer et son rendement brut indicatif. Un rendement élevé cache souvent des prix bas et un marché plus mince : regardez la taille de la commune, son zonage et surtout d'où viennent ses locataires avant de trancher.
La fiscalité du meublé change-t-elle selon le département ?
Non, le chef-lieu et le plus petit bourg du département appliquent la même loi : statut, micro-BIC, régime réel, plus-value. Le lieu ne joue que sur le marché lui-même, prix, loyers, zonage ABC, et sur les décisions municipales touchant la location touristique.
Quelles sources alimentent la page du département des Pyrénées-Atlantiques ?
Trois jeux publics : les Statistiques DVF publiées par Etalab pour les prix, la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique pour les loyers, la liste ministérielle des communes pour le zonage. Chaque calcul est décrit sur la page sources et méthode.
Un expert-comptable est-il indispensable pour louer en meublé ?
Non, rien ne l'impose. Au micro-BIC, une case suffit. Au réel, il en va autrement : liasse fiscale et plan d'amortissement réclament de la rigueur, et la plupart des bailleurs paient un expert-comptable pour s'en charger, en déduisant ses honoraires.
Votre commune dans le département des Pyrénées-Atlantiques
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La comparaison avec les départements voisins se fait sur loyers et prix LMNP en Nouvelle-Aquitaine.
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