LMNP dans la Seine-Saint-Denis : les communes, leurs loyers, leurs prix
Avant de choisir une commune du département de la Seine-Saint-Denis, mieux vaut voir où elle se situe parmi les autres. Pour chaque commune publiée, cette page rassemble les ventes DVF, la Carte des loyers et le zonage ABC.
- Chaque commune replacée dans son secteur et face à ses voisines
- Prix DVF, Carte des loyers, zonage ABC : rien que des sources publiques
- Une mise en relation gratuite, sans engagement, avec un partenaire spécialisé
Votre projet LMNP : Seine-Saint-Denis
Le département de la Seine-Saint-Denis, bassin par bassin
Prix au m²
Ce qu'a coûté en médiane un m² d'appartement dans chaque commune, sur cinq années de ventes publiées par Etalab (DVF).
Loyer au m²
Ce que demandent les annonces, charges comprises : un chiffre toutes surfaces, un autre pour les studios et deux-pièces.
Rendement brut
Ce qu'une année de loyer représente face au prix payé, pour situer chaque commune du département de la Seine-Saint-Denis parmi les autres.
Le département de la Seine-Saint-Denis (93) se lit en bassins de vie plus qu'en moyenne départementale. Sa ville principale, Le Pré-Saint-Gervais, compte environ 16 865 habitants ; derrière elle, Le Pré-Saint-Gervais structurent chacune leur secteur.
À l'intérieur d'un même département, le rendement brut va parfois du simple au double : là où le m² est cher, le pourcentage baisse, mais le logement se reloue sans attendre.
Le cadre fiscal 2026, identique dans tout le département
Un studio au Pré-Saint-Gervais ou une maison de bourg à l'autre bout du département : même cadre. Micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, abattement de 50 %, ou régime réel avec amortissement.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | 83 600 € ; 15 000 € seulement pour un meublé de tourisme sans classement | Pas de plafond |
| Ce que l'on déduit | La moitié des loyers d'office, 30 % seulement pour le tourisme non classé | Les charges exactes et l'amortissement |
| Amortissement | Aucun | Le bâti sans le terrain, et les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031 avec ses annexes 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Bilan et liasse, le plus souvent par un cabinet |
| Plus-value en cas de vente | Régime des particuliers | Régime des particuliers, amortissements réintégrés |
Sans classement, un meublé de tourisme quitte le micro-BIC au-delà de 15 000 € de recettes en 2026, et n'y bénéficie que de 30 % d'abattement.
Penser la sortie avant d'entrer
Ce que l'on a amorti pendant la location, la loi de finances pour 2025 le réintègre au moment de vendre. La durée de détention allège pourtant toujours l'addition : l'impôt sur le revenu disparaît après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30 ans.
Un lot en résidence étudiante, seniors ou en EHPAD conserve l'ancien calcul.
Parler de votre projet
Quelques champs à remplir, un rappel d'un partenaire spécialisé, et la décision reste la vôtre.
Le DPE se regarde avant de parler prix : un logement classé G est sorti du marché locatif des résidences principales depuis 2025, qu'il soit meublé ou vide.
Vous visez une commune du département de la Seine-Saint-Denis : faites regarder votre projet par un partenaire spécialisé, sans frais.
Loyer, prix et rendement dans la Seine-Saint-Denis
Le m² d'appartement se vend 4 167 € dans la Seine-Saint-Denis, là où la France est à 3 342 €. À la location, comptez 20,1 € par m² et par mois, 23,0 € pour les studios et deux-pièces. D'où 5,8 % de rendement brut indicatif sur les 39 communes publiées.
Rien ne distingue ce taux des 5,3 % nationaux ; c'est à l'échelle des communes que les écarts apparaissent.
Les communes de la Seine-Saint-Denis, en chiffres
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Le Pré-Saint-Gervais | 6 480 € | 24,7 € | 4,6 % | A bis |
Derrière chaque moyenne, il y a des rues très différentes : quartier, état et surface peuvent placer un appartement loin de ces chiffres.
Loyer, prix et rendement : Seine-Saint-Denis et la moyenne nationale
| Indicateur | Seine-Saint-Denis / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 4 167 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 20,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 23,0 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 5,8 %5,3 % |
LMNP dans le département de la Seine-Saint-Denis : ce que l'on nous demande
Dans quelle commune du département de la Seine-Saint-Denis acheter un meublé ?
Commencez par le tableau : chaque commune du département de la Seine-Saint-Denis y figure avec son prix, son loyer et son rendement brut indicatif. Un rendement élevé cache souvent des prix bas et un marché plus mince : regardez la taille de la commune, son zonage et surtout d'où viennent ses locataires avant de trancher.
La fiscalité du meublé change-t-elle selon le département ?
Non, le chef-lieu et le plus petit bourg du département appliquent la même loi : statut, micro-BIC, régime réel, plus-value. Le lieu ne joue que sur le marché lui-même, prix, loyers, zonage ABC, et sur les décisions municipales touchant la location touristique.
Quelles sources alimentent la page du département de la Seine-Saint-Denis ?
Trois jeux publics : les Statistiques DVF publiées par Etalab pour les prix, la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique pour les loyers, la liste ministérielle des communes pour le zonage. Chaque calcul est décrit sur la page sources et méthode.
Un expert-comptable est-il indispensable pour louer en meublé ?
Non, rien ne l'impose. Au micro-BIC, une case suffit. Au réel, il en va autrement : liasse fiscale et plan d'amortissement réclament de la rigueur, et la plupart des bailleurs paient un expert-comptable pour s'en charger, en déduisant ses honoraires.
Votre commune dans le département de la Seine-Saint-Denis
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Vue d'ensemble de la région : le marché LMNP en Île-de-France.
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