LMNP dans le Val-d'Oise : les communes, leurs loyers, leurs prix
Avant de choisir une commune du département Val-d'Oise, mieux vaut voir où elle se situe parmi les autres. Pour chaque commune publiée, cette page rassemble les ventes DVF, la Carte des loyers et le zonage ABC.
- Chaque commune replacée dans son secteur et face à ses voisines
- Prix DVF, Carte des loyers, zonage ABC : rien que des sources publiques
- Une mise en relation gratuite, sans engagement, avec un partenaire spécialisé
Votre projet LMNP : Val-d'Oise
Le département du Val-d'Oise, bassin par bassin
Prix au m²
Ce qu'a coûté en médiane un m² d'appartement dans chaque commune, sur cinq années de ventes publiées par Etalab (DVF).
Loyer au m²
Ce que demandent les annonces, charges comprises : un chiffre toutes surfaces, un autre pour les studios et deux-pièces.
Rendement brut
Ce qu'une année de loyer représente face au prix payé, pour situer chaque commune du département du Val-d'Oise parmi les autres.
Acheter un meublé dans le département du Val-d'Oise, c'est choisir un secteur avant de choisir une rue : Soisy-sous-Montmorency ne se louent pas au même prix et ne s'achètent pas au même tarif. Cette page les aligne pour comparer.
Les villes-centres rassemblent les étudiants et les jeunes actifs, premiers locataires des meublés ; les communes de couronne et les bourgs affichent des prix d'achat plus bas, avec une demande qui dépend d'un employeur ou d'une gare.
Micro-BIC ou réel : la règle vaut pour tout le département du Val-d'Oise
Un seul cadre fiscal pour tout le territoire : en 2026, micro-BIC et sa moitié de loyers retirée d'office tant que les recettes ne passent pas 83 600 €, ou régime réel, qui déduit les frais exacts et amortit le logement et ses meubles.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | 83 600 € ; 15 000 € seulement pour un meublé de tourisme sans classement | Pas de plafond |
| Ce que l'on déduit | La moitié des loyers d'office, 30 % seulement pour le tourisme non classé | Les charges exactes et l'amortissement |
| Amortissement | Aucun | Le bâti sans le terrain, et les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031 avec ses annexes 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Bilan et liasse, le plus souvent par un cabinet |
| Plus-value en cas de vente | Régime des particuliers | Régime des particuliers, amortissements réintégrés |
Sans classement, un meublé de tourisme quitte le micro-BIC au-delà de 15 000 € de recettes en 2026, et n'y bénéficie que de 30 % d'abattement.
Penser la sortie avant d'entrer
Quand la vente est signée après le 15 février 2025, l'amortissement déduit au réel fait remonter la plus-value d'autant. Pour le reste, rien ne bouge : régime des particuliers, abattements selon la durée de détention.
Ceux qui gardent leur bien longtemps restent les mieux traités : les abattements pour durée de détention font le reste.
Un meublé dans le département du Val-d'Oise : la suite
Quelques champs à remplir, un rappel d'un partenaire spécialisé, et la décision reste la vôtre.
Charges de copropriété, taxe foncière, travaux votés en assemblée : aucun de ces montants n'apparaît dans un rendement brut, et tous se demandent au vendeur avant la moindre offre.
Vous visez une commune du département du Val-d'Oise : faites regarder votre projet par un partenaire spécialisé, sans frais.
Val-d'Oise : les repères du département
Le m² d'appartement se vend 3 408 € dans le Val-d'Oise, là où la France est à 3 342 €. À la location, comptez 18,5 € par m² et par mois, 21,5 € pour les studios et deux-pièces. D'où 6,5 % de rendement brut indicatif sur les 76 communes publiées.
1,2 point(s) de mieux que les 5,3 % nationaux : un signal encourageant, qui demande à être vérifié commune par commune, locataire par locataire.
Les communes du Val-d'Oise, en chiffres
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Soisy-sous-Montmorency | 3 452 € | 19,3 € | 6,7 % | A |
La loi du LMNP s'applique partout de la même façon ; d'un secteur à l'autre, ce sont le marché et, pour la courte durée, les arrêtés municipaux qui changent la donne.
Loyer, prix et rendement : Val-d'Oise et la moyenne nationale
| Indicateur | Val-d'Oise / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 3 408 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 18,5 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 21,5 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 6,5 %5,3 % |
LMNP dans le département du Val-d'Oise : ce que l'on nous demande
Dans quelle commune du département du Val-d'Oise acheter un meublé ?
Commencez par le tableau : chaque commune du département du Val-d'Oise y figure avec son prix, son loyer et son rendement brut indicatif. Un rendement élevé cache souvent des prix bas et un marché plus mince : regardez la taille de la commune, son zonage et surtout d'où viennent ses locataires avant de trancher.
La fiscalité du meublé change-t-elle selon le département ?
Non, le chef-lieu et le plus petit bourg du département appliquent la même loi : statut, micro-BIC, régime réel, plus-value. Le lieu ne joue que sur le marché lui-même, prix, loyers, zonage ABC, et sur les décisions municipales touchant la location touristique.
Quelles sources alimentent la page du département du Val-d'Oise ?
Trois jeux publics : les Statistiques DVF publiées par Etalab pour les prix, la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique pour les loyers, la liste ministérielle des communes pour le zonage. Chaque calcul est décrit sur la page sources et méthode.
Un expert-comptable est-il indispensable pour louer en meublé ?
Non, rien ne l'impose. Au micro-BIC, une case suffit. Au réel, il en va autrement : liasse fiscale et plan d'amortissement réclament de la rigueur, et la plupart des bailleurs paient un expert-comptable pour s'en charger, en déduisant ses honoraires.
Votre commune dans le département du Val-d'Oise
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